El precio de la vivienda cerró 2024 con un nuevo máximo histórico, alcanzando los 2.271 euros por metro cuadrado
El cambio de ciclo hipotecario, con hasta cinco recortes en los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) desde junio de 2024, ha facilitado que los compradores tengan un mayor acceso a la compra de viviendas en los últimos meses. Esto se ha reflejado principalmente en el último mes de diciembre, cuando la compraventa de viviendas se disparó un 37,7% más que en el último mes del año de 2023. Las 50.337 operaciones registradas se situaron como la mayor cifra de la serie histórica (desde 2007) registrada en un mes de diciembre, según los datos del INE.
Sin embargo, este auge en la compra de vivienda que está experimentando el mercado inmobiliario español puede tener consecuencias en el corto plazo. Este aumento de la actividad en la compraventa de vivienda fomentará una mayor demanda de compra, y provocará que el precio de la vivienda siga encareciéndose en los próximos meses, dado que la oferta sigue siendo limitada.
Un precio que cerró 2024 alcanzando un nuevo máximo histórico en el mercado de compraventa, según los datos de Idealista. El portal inmobiliario situó el valor medio del metro cuadrado en los 2.271 euros. Una coyuntura similar en el mercado del alquiler, donde el año pasado se superó por primera vez el precio de 13 euros por metro cuadrado al mes de renta media.
Desequilibrio entre el número de hogares y la oferta de vivienda
Uno de los aspectos fundamentales que está tensionando el mercado inmobiliario en España es el ritmo de crecimiento del número de hogares. Un incremento al que no está pudiendo hacer frente el parque disponible de vivienda, lo que hace que los precios estén más altos que nunca. Ante esta tesitura, la receta de muchos economistas, y a la que se encaminan las últimas medidas anunciadas por el Gobierno en el mes de enero, parece obvia: aumentar la oferta disponible en el parque de vivienda. Pero, ¿por qué no construye más vivienda en España?
Lo cierto es que España es uno de los países europeos donde mayor desequilibrio existe entre viviendas construidas (1,53 millones) y los hogares formados (2,40 millones) entre los años 2008-2022. El ratio es de 0,6 casas construidas por hogar, según las estimaciones del BBVA Research del pasado mes de julio.
En este estudio se apuntan seis cuestiones que han impedido hasta la fecha alcanzar un ritmo de creación de vivienda proporcional al incremento de hogares que se está experimentando en España. De estos seis, hay tres puntos que se pueden relacionar con lo político, y otros tres que tienen que ver con lo privado.
Escasez de suelo finalista, inestabilidad regulatoria y recortes presupuestarios
El primer inconveniente para la construcción de vivienda que se circunscribe al ámbito de la Administración, y el más apremiante: la escasez de suelo finalista. Es decir, el terreno que se declara listo para poder iniciar una promoción. Según el Sistema de Información Urbana (SIU), los planes generales urbanísticos indican que en España hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar, lo que significa que, si se edificasen, el parque de viviendas aumentaría en un 25,6%.
El problema se centra en que muchas de estas viviendas están en planes antiguos que no están acorde con la normativa vigente actualmente. Otras se localizan en planes que están directamente bloqueados. De hecho, el 69% de los planes generales de ordenación urbana en la actualidad, según recoge el BBVA Research con datos del SIU, se firmaron antes de 2008. El desfase en las condiciones entre la época inmersa en plena burbuja inmobiliaria y la actualidad es más que notorio.
Por otro lado, los permisos de construcción actuales son un 70% inferiores a los de hace 20 años, según los datos del Ministerio de Transportes del 2024. Esto se traduce en que los niveles de construcción a corto plazo seguirán siendo menos de una tercera parte de lo que eran hace dos décadas, cuando España se encontraba a las puertas del ‘boom’ inmobiliario.
Si se comparan estos datos con el resto de países de la eurozona, prácticamente todos tienen menos actividad constructora que en 2004. Pero la situación española es especialmente preocupante. Una tesitura que se entiende mejor atendiendo a la superficie autorizada para construir. Esta métrica se ha desplomado en España un 80%. En países como Alemania y Francia, la caída es significativamente menor, con un 46% y 40%, respectivamente.
Muchos cambios normativos entre 2018 y 2024
El segundo punto está ligado a la inestabilidad regulatoria en el sector de la construcción. Un hecho que puede estar condicionando las decisiones de inversión en los últimos años. El estudio del BBVA Research recoge el período desde 2018 hasta 2024, en el que se concentran numerosos cambios normativos en el sector.
Algunos de ellos son la aprobación de distintas medidas como las dirigidas al mercado del alquiler en 2018, o la aprobación de la ley de la regulación del precio del alquiler en Cataluña en 2020. El más sonoro fue el de la aprobación de una nueva ley estatal de Vivienda a mediados de 2023. Esta nueva norma incluía un nuevo índice de referencia de precios de vivienda en alquiler que no entró en vigor hasta enero de 2025.
“Debido a las mayores exigencias y restricciones que supone la nueva regulación de alquileres, una parte de los propietarios de viviendas han decidido sacar sus inmuebles del mercado de vivienda habitual en búsqueda de oportunidades en otros mercados que pueden brindar una mayor rentabilidad. Es el caso de los alquileres temporales y ocasionales y alquileres por habitaciones”, apuntó el estudio BBVA Research, poniendo de manifiesto el crecimiento de la oferta de los famosos pisos turísticos en los últimos años.
La Entidad de Suelo Sepes
Otra de las medidas que ha anunciado el Gobierno es la de la conversión de la Entidad Estatal de Suelo Sepes en la empresa pública de la vivienda de referencia. Esta nueva entidad tendrá como objetivo aumentar el parque de vivienda social en España.
Esta última medida se vincula con el tercer punto relacionado con las administraciones públicas. El BBVA Research expone el limitado presupuesto público destinado a vivienda. Esto dificulta alcanzar la meta propuesta por el Gobierno de elevar el parque de vivienda pública al 9%, la media de los países europeos. Actualmente se encuentra en el 3,4% en el caso español. El pasado jueves la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, anunció que se habían incorporado casi 162.000 viviendas protegidas y subir 0,9 puntos porcentuales en el último lustro.
En cambio, desde 2018, se estarían iniciando unas 13.000 viviendas protegidas al año en España. Muy por debajo de las casi 60.000 iniciadas entre 1995 y 2002, muy inferior también a las casi 80.000 iniciadas entre 2003 y 2010, según señaló el BBVA Research con datos del propio Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. A pesar de ello, las partidas de los Presupuestos Generales del Estado destinadas a vivienda se aumentaron a partir de 2022.
Falta de financiación, escasez de ‘inputs’ y estancamiento de la productividad
En cuanto a las problemáticas en el sector privado, el BBVA Research apunta que el primero se relaciona con la financiación la promoción de nueva vivienda. Concretamente, a la falta de financiación, ya que tras la crisis de 2008 se redujo sustancialmente la financiación bancaria a la promoción, y continúa haciéndolo.
En este caso, la tendencia del crédito refleja la evolución del sector de la construcción en la economía. El problema es que tanto el peso de la construcción como el del crédito en el sector se encuentran en mínimos. Pese a que la producción se muestra estable en los últimos años, la ratio de crédito respecto al total refleja una clara tendencia de decrecimiento. Lo que también se explica por el cambio de modelo de financiación respecto al pasado.
Este cambio de modelo de financiación se explica atendiendo a la gran exposición que tenían los bancos en el sector de la construcción antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. Una exposición que se vio drásticamente mermada a partir de 2008 y derivó en la escasa presencia que tienen ahora. El crédito a la construcción y promoción inmobiliaria llegó a situarse por encima del 25% respecto al total de los activos del sistema bancario español en marzo de 2008. En la actualidad, no alcanza ni el 10%, el porcentaje más bajo de los últimos 30 años, según recoge el BBVA Research.
De esta manera, el segundo punto tiene que ver con el encarecimiento de los recursos que se necesitan para la promoción de vivienda. Tanto los materiales de construcción como la mano de obra cualificada. De hecho, todos los materiales indispensables para la construcción se han encarecido entre un 15% y un 50% desde 2019, sobresaliendo las subidas del hormigón, cemento, o acero.
La mano de obra es cada vez más reducida y está mas envejecida
Asimismo, las vacantes laborales en el sector de la construcción se han multiplicado por cuatro desde el año 2016. Pero no sólo eso, ya que la gente que sigue trabajando en el sector cada vez están más envejecidas. Un ejemplo de ello es que la mayoría de los albañiles en 2007 tenían menos de 44 años. En la actualidad sucede lo contrario: la mayoría tiene más de 45 años. Lo mismo sucede, aunque no de manera tan acusada como con los anteriores, con los peones, electricistas o fontaneros.
Por tanto, la mano de obra es cada vez más reducida y está más envejecida, lo que se vincula estrechamente con el último punto. La drástica reducción de la productividad en la industria de la construcción se encuentra actualmente en cotas próximas a los mínimos alcanzados en 2007. Muy por debajo de la economía (un 25,4% inferior) y de la productividad del sector en la UE (un 15,2% menor). Una menor productividad deriva en el encarecimiento de los costes de producción, que desincentivan a su vez la inversión.
Para atajar la grave situación que atraviesa la vivienda en España se requiere un consenso político que facilite la aprobación de políticas que faciliten la construcción. Un consenso que aumente el parque de vivienda disponible. Para ello, como no puede ser de otra manera, también se necesita inversión por parte del sector privado, para que desarrolle promociones de nueva vivienda. De esta manera, la colaboración público-privada se antoja indispensable para remediar uno de los mayores problemas, por no decir el mayor, que se aprecia en España actualmente: el acceso a la vivienda.
