Control de alquileres, ¿bueno o malo?

En la actualidad estamos viendo como se plantea la posibilidad de controlar los alquileres en Madrid, pero, ¿es eso bueno?

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Reuters

El debate sobre el control del precio de los alquileres está en boca de todos, y no es para menos

La vivienda es algo esencial, con lo que el precio de este bien es tremendamente relevante. Según datos de Idealista, el precio del metro cuadrado medio en España en 2010 se situaba en 7,7 euros, mientras que en el 2019 se situaba en 10,9 euros. Estos precios no son realmente comparables sin tener en cuenta la variación en los precios generales, pero sirven para conocer la evolución alcista en el mercado, el cual no es homogéneo, siendo Madrid y Barcelona las ciudades que registraron los precios más altos en 2019.

Como podrán haberse dado cuenta no he dado el dato del 2020, esto es porque lo analizaremos más adelante.

¿Cómo se encuentra el mercado del alquiler?

Tal y como explica Alberto Gómez (aquí) los españoles que viven en alquiler representan 23,8% del total, alejado del 30,8% de la media de la Unión Europea, y aun más de países como Alemania con un 48,9%.

Si analizamos los datos por grupos de edad vemos lo siguiente.

Fuente (INE,2017)

Dentro de las personas en alquiler (a precio de mercado) la mayoría se encuentran en el grupo de edad de 16 a 29 años (48,9%), comprobando una tendencia negativa mientras avanzamos en los grupos de edad. Este problema se acentúa teniendo en cuenta que el grupo con menor renta media es el más joven.

También debemos saber que el porcentaje de personas en alquiler aumenta entre el grupo que no cuenta con un contrato indefinido 37,3% en comparación con el 20% de los trabajadores indefinidos y autónomos.

Tal y como dije en otro artículo (aquí) la temporalidad en España es muy significativa, con todas las implicaciones en el mercado de la vivienda que analizaremos ahora.

Implicaciones en el mercado de la vivienda

Tal y como hemos visto al principio, los precios de los alquileres han tenido una tendencia alcista y, una de las posibles explicaciones es el estado del mercado de trabajo, tal y como hemos visto, las personas con un contrato temporal suelen tener más tendencia a alquilar (y menos salario: INE, 2017), una de las razones es que tienen menos facilidades para acceder a una hipoteca, por ello (entre otras cosas), ante una subida en la demanda de viviendas en alquiler, el precio de esta ha estado en aumento todos estos años, haciéndose imposible alquilar en algunas zonas de España como Madrid o Barcelona.

Formas de solucionar el problema

Está en boca de todos la posibilidad de introducir controles a los precios del alquiler, y, dentro de estos, controles de primera generación. Los controles de precios de primera generación son los que introducen un tope máximo en el precio de la vivienda.

  • Esta “solución” se ha debatido en muchas ocasiones por múltiples economistas y las conclusiones no suelen ser positivas.

El primer problema que plantea esta medida es la cantidad de oferta de viviendas en alquiler que saldrían de este para cambiar a alquiler vacacional o a su venta. Con lo que aunque la medida suena bien, esta afecta a un número reducido de personas, las cuales ven una mejora en su renta disponible, pero la inmensa cola que crea para el resto provoca que esta mejora no sea suficiente.

Además de esto debemos tener en cuenta el efecto sobre los precios de las viviendas no controladas, cabe esperar que si la oferta de viviendas en alquiler en la zona controlada disminuye, las personas que busquen alquiler tenderán a hacerlo en otros sitios cercanos, con lo que el aumento de demanda en estos hará que su precio aumente.

Pero los problemas no quedan en esto, además debemos saber la forma en la que controlaríamos los precios ¿a qué viviendas? ¿cómo determinamos qué es una zona tensionada? ¿tenemos en cuenta precios o el esfuerzo sobre los ingresos?

Estas preguntas se las plantean Ángel Martinez Jorge y Jorge Galindo en un análisis de EsadeEcPol (aquí) llegando a conclusiones interesantes:

  • Si se tiene en cuenta para la determinación de los controles de precios las zonas donde estos, en términos absolutos, son más altos, estaríamos beneficiando a personas con ingresos elevados, esto ocurre ya que existe correlación entre el precio del alquiler y los ingresos medios de los arrendatarios, por ello la inclusión de esta medida no se podría considerar muy equitativa.
  • Si tenemos en cuenta el esfuerzo del alquiler sobre los ingresos sí que nos acercaríamos al objetivo de la medida, sin embargo, en la realidad no se observa que, en media, los precios de las casas donde se da un mayor esfuerzo estén en extremos dentro de la distribución general de precios, con lo que realmente el problema está en los ingresos, siendo más efectivas políticas enfocadas en aumentar la renta disponible a hogares donde esto ocurre, sea a través de transferencias o reducción de los gastos fiscales.

Pero ¿qué ha pasado en el 2020?, según Idealista (aquí) los precios en Madrid y Barcelona han disminuido (anualmente) un 7,3% y un 9,4% respectivamente, con lo que la introducción de una regulación en los precios llega en un momento donde estos están bajando.

Tal y como hemos visto, la introducción de máximos en los precios de los alquileres puede llevar consigo efectos secundarios muy dañinos. No obstante, el problema sigue ahí, para solucionarlo se pueden llevar múltiples políticas, una de ellas introducir más reducciones en la cuenta fiscal anual para las familias cuyos gastos por motivo de alquiler supongan una gran parte de su salario o la inclusión de transferencias hacia estas familias, estas dos medidas se pueden llevar a cabo mientras se crean viviendas sociales para alquiler, donde España tiene una gran cuenta pendiente teniendo tan solo un 2,5% del total, lejano del 9,3% de la media comunitaria (Alberto Gómez, Fundación Civismo)

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2 Comentarios

  1. Efectivamente creo que los precios de los alquileres están relacionados con la precariedad en el mercado laboral tendiendo a estsr cada vez más caros

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