En su libro Tres millones de viviendas, el sociólogo Jorge Galindo ofrece una nueva perspectiva sobre la crisis de la vivienda que sufre nuestro país
Nuestro país no solo sufre una crisis de vivienda, tiene un problema de oportunidades. Esta es la idea central de Tres millones de viviendas, el ensayo de Jorge Galindo publicado por Debate (Penguin Random House). A través de un análisis documentado, el autor expone las causas principales del problema habitacional y plantea posibles soluciones.
El acceso a una vivienda asequible es básico para el desarrollo de una sociedad: condiciona la edad de emancipación, las oportunidades laborales y la formación de familias. También determina la seguridad económica de los hogares. En España, este acceso se ha vuelto cada vez más difícil. Más que una crisis inmobiliaria, se trata de un problema estructural.
Cuando vivir se vuelve inalcanzable
Para entender la situación actual, es necesario analizar las causas de la escasez de oferta que impulsa la subida de precios. Entre 2015 y 2023, el precio medio del metro cuadrado en España aumentó un 47%. En ese mismo periodo, los salarios crecieron solo un 17%.
En los años ochenta, una vivienda media equivalía a tres salarios anuales. Hoy, esa cifra ronda los siete. En ciudades como Madrid o Barcelona, puede superar los diez. Estos datos muestran que el acceso a la vivienda se ha vuelto cada vez más limitado.
Todo esto muestra que la precariedad en el acceso a la vivienda es innegable. Pero si durante mucho tiempo el alquiler se podía considerar una alternativa más asequible para aquellos que no tenían la capacidad de acceder a la compra; hoy esa opción ha desaparecido.
El alquiler como punto muerto
Actualmente el precio de los alquileres es tan elevado como las hipotecas o incluso más. Aun así, sigue siendo la única opción para aquellos jóvenes que buscan emanciparse y que todavía no poseen ahorros suficientes para dar la entrada a un piso. Sin embargo, los precios actuales hacen imposible ahorrar para dar el siguiente paso.
A este escenario se suma otro factor clave: el descenso del tamaño de los hogares españoles. Cada vez más personas viven solos o en pareja, ocupando más viviendas con menos personas viviendo en ellas.
Galindo estima que se crearán 3,7 millones de nuevos hogares en los próximos quince años. No obstante, la situación inmobiliaria actual no acompaña ese crecimiento.
Una oferta insuficiente
Hoy en día, menos del 20% de las viviendas en el mercado son de obra nueva, dejando una oferta insuficiente que sufre de precios cada vez más altos ante la creciente demanda.
A esto se le suma la presencia de pisos turísticos al alza en zonas de alta demanda de vivienda y la presencia de inversores extranjeros y empresariales que buscan invertir en inmuebles.
Además, la brecha de riqueza entre generaciones cada vez es más amplia y esto perjudica a los jóvenes que buscan comprar su primera vivienda, pues compiten contra compradores más adultos con flujos de compra centrados en la compra de segundas viviendas e inversiones.
¿Por qué no se construye más?
Galindo sitúa la escasez de vivienda como la causa principal de la crisis actual. Por ello, lo lógico sería construir más vivienda nueva para cubrir la demanda. Sin embargo, existen varias razones por las que hoy en día se construye a un nivel mucho más bajo del que nuestro país es capaz.
Tras la crisis del 2008, el crédito dejó de ser abundante y barato. Los bancos optaron por políticas más prudentes que exigían mayores garantías.
A esto se le suman legislaciones y trámites urbanísticos cada vez más exigentes, exhaustivos y demandantes, así como una burocracia lenta y fragmentada que alarga y dificulta la obtención de permisos para la construcción.
El papel del sector público
El sector público tampoco actúa a su máxima capacidad. Pese a que la vivienda es uno de las principales preocupaciones sociales, las políticas públicas siguen centradas en contener los efectos del problema.
También es importante anotar que a pesar de la existencia de la vivienda protegida, las políticas actuales no la impulsan a una escala suficiente como para influir realmente en el mercado.
A todo ello se le suma la lógica nimby («no en mi patio trasero»), una actitud de resistencia vecinal a nuevas construcciones cercanas a sus viviendas.
Una reticencia social que parece paradójica: el rechazo local a estos desarrollos paraliza proyectos que podrán aliviar la presión inmobiliaria que estos mismos residentes acusan.
Tres millones de viviendas: un horizonte claro
Frente a esta problemática, Jorge Galindo fija un objetivo: alcanzar tres millones de viviendas disponibles hasta 2039. Para lograrlo, propone reconfigurar el sistema de viviendas actual desde su base.
Una de las primeras medidas propone desbloquear viviendas a través de la construcción nueva y la movilización del parque de viviendas disponibles. Para ello, se necesitaría modificar la actual burocracia inmobiliaria para optimizar y unificar procesos vertical y horizontalmente que dinamicen el proceso de construcción.
Por otro lado, resultaría esencial reconfigurar nuestros modelos urbanos, y apostar por ciudades densas y vivibles siguiendo el modelo de las «ciudades de quince minutos».
Esta idea propone un modelo que combina espacios verdes y rascacielos, y sustituye los PAUs actuales por crear comunidades bien conectadas por transporte público, con comercios y servicios esenciales que permitan crear una ciudad con muchos centros.
También sería útil aumentar la altura máxima permitida según la normativa, ya que una mayor altura permitiría crear más viviendas unas cerca de otras. Además, la creación de una mayor oferta de vivienda protegida ayudaría a crear más oportunidades de vivienda.
Por último, Galindo apuesta por reconvertir nuestra concepción de la vivienda tradicional: acondicionar oficinas en desuso para crear hogares, dividir viviendas sobredimensionadas, invertir en residencias de estudiantes o desarrollar nuevos modelos de vivienda para personas mayores.
Tres millones de viviendas es una nueva mirada realista a un problema cada vez más grave. Con soluciones que no resultan ni rápidas ni cómodas pero que modificarían el sector de la vivienda desde su raíz, Jorge Galindo apuesta por un modelo que propone una movilización real, con soluciones tangibles y esperanzadoras.
Porque el problema de la vivienda no solo afecta al mercado, sino al proyecto vital de toda una generación.
